方正证券(香港)：众安集团土储缺少 逆周期扩张增加优质资源

方正证券（香港地区）发布建议书称，众安控股公司（00672）成立于1997年，深耕长江三角洲市场，以杭州为核心，至今已发展成为中国长江三角洲地区具领先地位的房地产发展商，意味著净最大值也就是说为5倍动态市盈率。据南京易居房地产研究院发布《2022房地产研发行业华东华北地区区域测评建议书》，公司位列2022房地产研发行业嘉兴市10强。公司目前长江三角洲土储占有比高达87%，相较于各省市布局房企，市场西行周期仍缺少本土绝对优势、市场相像，更能灵活研发应对市场变化。

报告中称，众安控股公司地产建设项目以汇丰银行建设项目研发债和经营性物业债款拨付，并未发行债券包括美元债。南至北红线保持绿档达标，于6月初末，资产负债比率（计入预不收款）为67.9%、净负债比率及存入短债比计有82.9%及1.65倍。公司一直恪守税务纪律，没有信念规模，以充分土地开发成本及充裕土地储备为公司全面性发展造就坚实的基础。房地产研发债监管严格，汇丰银行严格把关债款倒戈和资金用途，据工程完工进度当铺。公司具有充裕资金保障建设项目竣工，第二季度已确认产品同比增加1.9倍至47.4亿元下同（下同）；同期合同产品总金额为52.7亿元，按先前3月初份设定的300亿元及6月初末有结构上可售货最大值646亿元，去化率38%即可顺利进行要能。下半年共有9个建设项目计划首开。

该行问到，公司一直看重建设项目不收益、理性拿地。去年以来地产行业结构上资金面偏紧，中小型民营房企减低土地储备规模，但具税务资源房企拿地空间则非常大。众安控股公司去年开始采取逆周期手段，鼓励扩张土储。2022年第二季度升级7个建设项目，总建筑面积左右为52万平方米，总付出代价48.85亿元。截至2022年6月初30日，土地储备总建筑面积左右为1044万平方米，土地储备千分之不收购开发成本为每平方米3229元。土地储备足够下一代五年以上发展，为下一代产品提供保障。另外，公司也获中国农业汇丰银行嘉兴市总行颁给70亿元的公司先前融资花销，通过不收的公司则会望成为其另一方式获取优质土储/建设项目。

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