房产·年报解读| 建发国际：2021年规模翻倍 2022年“目标很难择”

每经报导：陈利 每经编辑：陈梦妤

房产下行天数从同一时间，当按时交卷都能收获一片掌声时，建发国际集团（01908.HK）2021年这份数据集看起来好像的报告书看出出来时，让一些人又惊又喜。

从基本经营数据集来看，报告年内，公司实现总收入将近534.42亿元，营业收入下降将近25.03%。毛利将近87.36亿元，营业收入下降将近19.02%；归母净盈利将近35.17亿元，营业收入下降将近51.48%；归属公司股东权益的年内合同零售商手续费将近1300.92亿元，营业收入回升将近100.90%；零售商权益比例将近79%，营业收入提升8%。

不过这对建发来说属于“常规操作”，从2016年零售商不过亿元到时至今日迈入千亿房企阵营，建发零售商覆盖面就几乎以每年将近一倍的速度快下降。

超额完成2021年零售商需要后，建发提出了2022年全口径零售商需要——1650亿元，营业收入人均将近27%。

相比同一时间几年的带向迈进，建发这一需要实为谨慎了许多。但在当下总括的市场需求环境下，建发对这一需要也不敢再随意并不认为，只能一再表示“需要很难定”“会根据市场需求情况快照调整。”

尽管在报告书面世后，仅限于中金公司、国金证券等纷纷给予建发“跑赢行业”“买入”的投资评级，但股票市场需求意识未变差。报告书面世不久的首个交易日，建发股票市场需求报收16.62元/股，微跌0.24%。

虽然零售商速度快保持了一贯的下降战况，但建发在盈利体现上未能与行业趋势对抗，2021年房产零售商毛利率、净利率分别为16.35%、7.5%。其中，毛利率营业收入去年下降了0.82个百分点。而在此同一时间的2017-2018年，其毛利率录得30%以上水平。

已对，建发不足之处表示，这主要是若干出台价格上策的地区物业开发毛利率减少所致。

不过越来越重要的原因是，建发同一时间两三年提供的高发展商项目陆续进到结转，这也是其近几年最为一些人所严厉批评的；也。

复盘2021年建发的拿地扩储步伐，就是经典电影“历史纪录制造两书”：2翌年协力融创在上海普陀回报率36.15%拿地，由于拿地回报率过高，上海普陀区政府部门对竞得人进行将近谈，促请“房住不炒”；4翌年广州首批比较大供地，以45%回报率拿下黄沙横沥岛一块地，缔造了黄沙区当时的发展商历史纪录，成为黄沙新晋发展商TOP 1；杭州市首轮比较大供地中，建发为拿到拱墅区一块地，不仅付出29.33%的回报率，还喊出了38%的称许比例，带入了杭州市近两年半以来的最高称许历史纪录……

若据此预测，未来两年建发毛利率还将继续下探。

建发如此激进拿地，实则充满著着其对覆盖面的渴望。

2021年，建发增设进到南昌市、宁波、温州等多个大都市，增设提供项目的权益可售面积将近1181万平方米，权益可售货值将近1933亿元。

在2021年业绩会上，建发国际行政总裁林伟国直言不讳：“我们一直比较恐惧的是零售商额，从未毕竟关心盈利的事情”，“按照2021年土储去化率77%计算，今年完成1650亿元零售商需要绰绰有余”。

然而“不绝都是于是就”的以同一时间过去了。

时至今日，这家具备；也国资背景、覆盖面新发展的有的房企，也不得不越来越加注重精耕细作。林伟国表示，自此以后建发要将安全运营放在第一位，拿地以资金链安全为同一时间提，在资金排布上会留有余地，“原则上不拿低于7%盈利率表列的东段，ROI也需要较高一点，需要达致15%左右或12%-15%彼此间的水平。”

很好是丰满的，但虚幻是，精细的市场需求僵局尚未受益缓解，建发这一年还能复制77%的去化率，讲好一个房企逆市覆盖面下降的小故事吗？

每日经济新闻